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            農村宅基地的價值評估

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            宅基地是廣大農民最重要的財產。但隨著我國經濟的發展和時代的進步,現行的農村宅基地制度越來越難以適應我國經濟和社會的發展,給廣大農村地區的農民的生活福利帶來了不利的影響,農村宅基地的改革勢在必行。

            目前,我國農村宅基地改革的主流觀點是明確農村宅基地的產權性。進而合理確認和評估農村宅基地的價值,以保障轉讓宅基地農民的合理權益,以推動農村產權制度改革的進程,推動農村經濟的發展。

            一、我國農村宅基地的發展歷程

            我國農村宅基地的發展主要經歷了以下四個階段第一階段,農村宅基地農民私人所有,農民享有宅基地所有權。第二階段,宅基地歸生產隊集體所有,農民享有宅基地使用權。第三階段,宅基地屬于農民集體所有,農村居民和城鎮居民享有宅基地使用權。第四階段,宅基地屬于農民集體所有,農戶享有宅基地使用權。

            二、評估方法的選擇

            農村宅基地房產在一定程度上與城市的房地產具有一定的相似性,所以農村宅基地價值的評估在一定程度上參照城市房地產的評估方法。城市房地產的評估方法主要有成本法、收益法和市場法。

            由于農村的宅基地缺乏相對活躍的交易市場,所以現階段難以用市場法來評估農村宅基地的價值。目前,農村的宅基地的商業用地存在出租等現象,所以其宅基地的未來收益在一定程度上可以預測,這部分宅基地可以適用于收益法來評估。但是大多數的農村在基地不存在著商業價值,這種情況下,只有用成本法來測算農村宅基地的價值。但是,當一個宅基地可以用收益法和成本法兩種方法測算的情況下,為了合理的保護廣大農民的利益,筆者建議可以采用收益法或成本法評估的價值孰高來作為農村宅基地的評估價值。

            三、農村宅基地的價值的測算

            (一)收益法

            收益法是評估房地產價值的重要方法,其基本思路是先預測該宗房地產在評估時點之后各年份的純收益,再選用適當的收益率將未來若干年的純收益折現,然后相加得到房地產在估價時點的價值,在農村宅基地中,有一部分房產具有商業價值,如商鋪、農家樂、商場等。這類農村房產可以用于出租,自己經營等,具有一定的經濟利益流入,其未來的經濟利益在一定程度上可以衡量。因此,這一類的房地產可以使用收益法來進行評價。

            設定一個假設前提:宅基地收益期限為無限期,每年純收益不變后。

            商業用的宅基地房產的價值可以用以下公式來評估:

                               

            農村宅基地的價值評估

                   

            農村商業用的宅基地的經濟凈流入可以是所有者商業用房出租收取的租金,也可以是所有者自己經營的收入減去自己的工資收入和各種費用后的凈額。而折現率的選擇又存在較大的主觀性,作為在農村經營的商鋪,其經營風險比較低,租金的波動的程度較小,除非是某個經濟發展的飛速地區,所以筆者認為選擇同期存款利率和貸款利率的平均利率。由此,則可以計算出相關農村商業用的債基地的價值。

            但是,在農村地區,作為商業用的宅基地不可能全部用于出租或者全部用于自己經營,農民總會留出一部分的房屋面積自己居住,因此要計算出相關農村宅基地房產的價值,就需要引入成本法對其中的非商業用的部分進行計算,以匯總求出該房產的真正價值。

             (二)成本法

            成本法是指是通過求取評估對象在評估時點時的重置價格或重建價格,扣除折舊,而估算待估對象的客觀合理價格或價值的方法。

            在廣大農村地區,宅基地的交易數量相當的少,因此缺乏可以參照的外部市場。而且在農村地區,不同的宅基地的建筑物的建造材料、面積和樣式可能存在不同,所以農村宅基地之間缺乏可比性。這一部分農村宅基地的評估只有用成本法進行評估,從而確定其價值,以實現農村宅基地的合理流動。

            農村的宅基地的價值可以大致使用下面的公式進行計量:

            農村宅基地價值=土地成本+建筑成本+人工成本+利息-折舊

            宅基地的土地成本是個難以確定的問題。因為它沒有相對明確的土地開發成本,即土地使用權出讓金、征地和房屋拆遷安置補償費用、稅金及手續費三者之和。根據胡銀根(2013)等學者的觀點,農村宅基地土地的價值可用生產要素功能的價值測算。筆者認為,宅基地的土地成本為同面積的耕地種植經濟作物每年可帶來收益的最大值的現值,用公式表示則為:

            農村宅基地的價值評估

            作為農村宅基地的建筑成本相對比較好確定,一棟農村住宅大概使用了多少沙石、水泥、火磚和裝修所使用的材料,都是可以合理計算,在以市場同期的沙石等材料的價格來確定相關建筑成本的價值,這樣就可以合理的確認建筑成本。

            人工費用在農村建筑物的成本中所占的比例越來越大,以至于需要將其單獨作為一項因素來考慮。自2008年后,建安工人的工資大漲,這就導致了評估農村宅基地的人工成本的價值判斷問題,需要在修建時的人工成本和現階段的人工成本做出選擇。筆者認為,選擇現階段的人工成本更合理,因為農民出賣宅基地后,無論是在其他地方新建房屋或是在其他地區買房,都是承擔的現階段的工資水平,所以采用現階段的工資水平評估宅基地的人工成本是更為合理的。

            利息是指農民修建房屋的時候可能是向銀行貸款或者向籌集資金來修建的房屋,比如在2008年大地震之后,大量的農民新建房屋,他們都沒有足夠的資金。利息可以用借款籌集的資金與同期銀行的貸款利率來計算。

            折舊是指隨著時間的推移,修建越久的房產,其未來可使用的時間就越短,這就導致了需要考慮對宅基地房產進行折舊。折舊的方法可以參考會計上的年限平均法,即通過估計房產的使用年限,計算出房產的耗損程度。因為根據現階段的宅基地政策,農民具有宅基地的無限使用權,所以在提計折舊的時候需對土地成本進行剔除。

             (三)評估農村宅基地價值需考慮的其他因素評估農村宅基地價值時,還需要考慮以下幾點因素相關農村地區經濟的發展潛力、技術的進步和生產力的發展。

            不同的農村地區的發展潛力是不同,而這是影響農村宅基地價格增值的重要因素。位于東部沿海地區的農村宅基地的增長潛力自然是要遠遠大于中西部的貧困地區,這也使得東部沿海農村宅基地的價值遠遠超過中西部地區。而技術的進步和生產力的發展,可能大大的減少房屋的修建成本,這會對房屋的價格造成較大的影響。


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